Tổng vốn đăng ký chảy vào ngành bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2025 là hơn 184.000 tỷ đồng, chiếm đến 60% tổng vốn đăng ký của doanh nghiệp thành lập mới, và do đó là quán quân thu hút vốn của nền kinh tế, vượt xa ngành công nghệ chế biến chế tạo với chỉ gần 110.000 tỷ đồng. Nhớ lại, năm 2024, ngành bất động sản cũng đứng thứ 2 về thu hút vốn, với gần 300.000 tỷ đồng, chỉ sau ngành thương mại (415.000 tỷ đồng) và cũng vượt xa ngành chế biến chế tạo (195.000 tỷ đồng).

Kết quả này tương quan với sự tăng giá trên thị trường bất động sản. Trong thập kỷ qua, Việt Nam đã trở thành một trong những quốc gia có tốc độ tăng giá bất động sản nhanh nhất khu vực. Theo các thống kê mới nhất từ Global Property Guide và các tổ chức nghiên cứu quốc tế, giá nhà đất tại Việt Nam đã tăng hơn 50% chỉ trong 5 năm qua, vượt qua cả các nền kinh tế phát triển như Mỹ, Nhật Bản, Singapore. Tại các đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội, tỷ lệ giá nhà trên thu nhập cá nhân đã lên tới 20–25 lần. Điều này khiến cho “giấc mộng an cư” của hàng triệu người Việt Nam ngày càng xa vời. Quan trọng hơn còn là những hệ lụy sâu xa đối với nền kinh tế Việt Nam.

Thỏi nam châm hút dòng vốn ra khỏi sản xuất

Không thể phủ nhận rằng sự bùng nổ của thị trường bất động sản Việt Nam trong những năm gần đây phản ánh một phần sức hấp dẫn đầu tư của nền kinh tế. Bất động sản cũng là một ngành quan trọng, đóng góp tích cực vào tăng trưởng, việc làm và ngân sách của quốc gia. Tuy nhiên, khi quá nhiều nguồn lực, từ vốn ngân hàng, tiền nhàn rỗi của người dân, cho đến tài sản của doanh nghiệp đổ dồn vào bất động sản, nền kinh tế bắt đầu xuất hiện những méo mó đáng lo ngại.

Tại Việt Nam, đầu tư vào bất động sản thường mang lại lợi nhuận cao, ít rủi ro hơn so với sản xuất vốn phải chịu chi phí đầu tư lớn, rủi ro thị trường và biến động chính sách. Điều này khiến nhiều doanh nghiệp từ bỏ đổi mới công nghệ hay mở rộng sản xuất để chuyển sang đầu tư đất đai, gây ra hiện tượng mất cân đối trong phân bổ vốn. Đây là một trong những lý do khiến năng suất lao động của Việt Nam dù có cải thiện nhưng vẫn còn thấp hơn nhiều so với các nước trong khu vực như Thái Lan hay Malaysia.

Một trong những tác động trực tiếp và dễ thấy nhất của giá nhà tăng nhanh là sự mất cân đối nghiêm trọng giữa khả năng chi trả và giá trị tài sản. Đối với lực lượng lao động phổ thông, việc sở hữu một căn hộ tại các thành phố lớn gần như là điều không tưởng. Điều này khiến nhiều người phải sống xa nơi làm việc, kéo theo thời gian di chuyển dài và chi phí sinh hoạt cao. Tác động kéo theo là ảnh hưởng tiêu cực đến hiệu suất lao động và chất lượng sống. Chưa kể, tình trạng thiếu nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội, nhiều người không thể với tới được nhà ở thương mại cũng chính là chỉ báo cho thấy sự gia tăng của tình trạng bất bình đẳng xã hội ngày càng nghiêm trọng, nhất là ở các đô thị.

Sức cạnh tranh kinh tế bị xói mòn

Giá đất tăng cao kéo theo chi phí sản xuất, thuê mặt bằng, kho bãi cũng leo thang. Điều này khiến lợi thế cạnh tranh về chi phí – vốn là một trong những lợi thế truyền thống của Việt Nam trong thu hút đầu tư nước ngoài – bị suy giảm. Trong bối cảnh các nước trong khu vực như Indonesia, Ấn Độ đang cạnh tranh mạnh mẽ để thu hút dòng vốn FDI, việc chi phí đất đai tăng nhanh có thể khiến Việt Nam mất đi lợi thế cạnh tranh chiến lược. Trong khi đó, nếu chính phủ tiếp tục ưu đãi đầu tư nước ngoài bằng chính sách miễn/giảm tiền thuê đất thì như vậy lại kéo dài môi trường cạnh tranh bất bình đẳng với thành phần kinh tế trong nước, nhất là kinh tế tư nhân, đi ngược lại với tinh thần Nghị quyết 68.

Ngoài ra, khi tín hiệu thị trường bị méo mó bởi đầu cơ và kỳ vọng phi thực tế, hệ thống tài chính đối mặt với nguy cơ rủi ro hệ thống do mang trong mình quả bong bóng giá tài sản ngày càng được bơm căng hơn. Nếu giá nhà sụt giảm đột ngột, không chỉ nhà đầu tư cá nhân mà cả ngân hàng và doanh nghiệp có thể rơi vào khủng hoảng, lặp lại kịch bản bong bóng tài sản như ở Nhật Bản những năm 1990 hay Mỹ năm 2008. Trong trường hợp quả bóng quá lớn và rủi ro hệ thống, chính phủ sẽ buộc phải giải cứu, khi đó những người chơi trên thị trường lại càng có tâm lý ỷ lại (moral hazard), gây ra những hệ lụy nối tiếp nghiêm trọng hơn.

Cái giá của sự thịnh vượng giả tạo

Hiện tượng tăng trưởng dựa trên tài sản (asset-driven growth) đang ngày càng rõ rệt tại Việt Nam, tạo ra sự thịnh vượng giả tạo. Nền kinh tế không lớn lên bằng đổi mới công nghệ, nâng cao năng suất hay cải thiện kỹ năng lao động mà bằng việc giá đất tăng, kéo theo tài sản tăng, từ đó tạo ra cái gọi là “hiệu ứng của cải” (wealth effect), khiến tiêu dùng và đầu tư bùng nổ sau đó rơi vào bất ổn như đã từng xảy ra giai đoạn 2006-2009 trước đây.

Nguy hiểm hơn, mô hình phát triển dựa trên bất động sản có thể gây ra một phiên bản hiện đại của “bệnh Hà Lan” (Dutch Disease) khi các nguồn lực dồn vào một lĩnh vực kém hiệu quả, làm thui chột các ngành sản xuất có giá trị gia tăng cao, từ đó cản trở tiến trình công nghiệp hóa và hiện đại hóa của quốc gia.

Để tránh những hệ lụy này, Việt Nam cần nhanh chóng tái cấu trúc lại cách tiếp cận với các thị trường tài sản nói chung, trong đó có thị trường bất động sản theo hướng bền vững, hướng đến phục vụ nền kinh tế thực. Đầu tiên là việc cải cách thị trường đất đai để đảm bảo tính minh bạch, công bằng và hiệu quả. Việc đánh thuế tài sản, đặc biệt là nhà đất bỏ hoang, có thể là một công cụ hữu hiệu để hạn chế đầu cơ. Cần kiểm soát chặt các giao dịch mang tính chất đầu cơ, không tạo ra giá trị gia tăng thực sự cho nền kinh tế, trong đó áp thuế chống đầu cơ là một ví dụ. Đồng thời, các chính sách tín dụng cần được kiểm soát chặt chẽ hơn, mở rộng tài trợ đối với các dự án nhà ở xã hội và người có nhu cầu nhà ở thực sự.

Nói tóm lại, sự tăng giá nhanh chóng của bất động sản tại Việt Nam, nhất là bất động sản trung -cao cấp, là dấu hiệu của sự gia tăng thu nhập của một bộ phận người dân, nhưng nó không đại diện cho đại đa số người dân. Nếu không được kiểm soát và điều tiết hiệu quả, thị trường nhà đất có thể trở thành lực cản lớn nhất đối với năng suất, sức cạnh tranh và tiềm năng tăng trưởng dài hạn của nền kinh tế.

Chúng ta đang đứng trước một ngã rẽ quan trọng, đó là hoặc chuyển mình sang một mô hình phát triển dựa trên công nghệ, năng suất, đổi mới và vốn con người như tinh thần Nghị quyết 57 của Bộ Chính trị đề ra; hoặc tiếp tục trượt dài trong chu kỳ bùng nổ và đổ vỡ của thị trường tài sản và rơi vào bẫy thu nhập trung bình./.