Trong quá trình đô thị hóa nhanh chóng của TP.HCM, những khu dân cư cũ với mô hình nhà ở riêng lẻ đang bộc lộ rõ những hạn chế về mặt quy hoạch, sử dụng đất và chất lượng sống. Những ngôi nhà thấp tầng chen chúc, lụp xụp trong các con hẻm nhỏ, thiếu ánh sáng, thiếu thông gió, thiếu khả năng phòng cháy chữa cháy và thiếu không gian sinh hoạt công cộng. Tất cả đang tạo ra một hình ảnh đô thị ngột ngạt, xấu xí, vừa lãng phí đất đai vừa thiếu bền vững. Trong bối cảnh đó, việc sớm điều chỉnh, tái cấu trúc các khu dân cư cũ thành các khu nhà ở cao tầng đồng bộ sẽ là giải pháp nâng tầm chất lượng sống và phát triển bền vững cho siêu đô thị TP.HCM mới.

Quận 4 cũ là một ví dụ điển hình phản ánh rõ nét tình trạng này. Với diện tích khoảng 4,18km², bình quân các phường (cũ) ở đây chỉ dao động từ 30 đến 80 hecta, trong khi dân số mỗi phường lên tới 10.000 đến 30.000 người. Mật độ dân số trung bình 50.000 người/km² – là quận có diện tích nhỏ nhất ở TP.HCM và cũng là quận có mật độ dân số cao nhất TP.HCM (cũ) và hàng đầu cả nước. Con số này cũng quá lớn khi so sánh với các thành phố trong khu vực cũng như tiêu chuẩn quy hoạch quốc tế. Các căn nhà riêng lẻ, nhiều trong số đó là nhà tạm, được xây dựng chồng chéo, tự phát, trải dài trên mặt đất trong khi phần không gian theo chiều cao lại bị bỏ ngỏ. Hậu quả là dù dân cư đông đúc nhưng đất dành cho mở rộng giao thông, vỉa hè, bãi đậu xe, công viên và các hạ tầng xã hội quan trọng khác như trường học, bệnh viện đều không đủ không gian để phát triển.

Sự lãng phí đất đai này đã gây áp lực lên hạ tầng đô thị, làm suy giảm chất lượng môi trường sống. Trong khi đó, mô hình nhà ở cao tầng lại cho thấy một hình ảnh hoàn toàn khác, tối ưu, văn minh và bền vững hơn rất nhiều. Ví dụ như khu dân cư Sunrise tại Quận 7 sát bên Quận 4, với tổng diện tích toàn khu khoảng 51.000m² và tổng diện tích sàn gấp nhiều lần, khu vực này vẫn có thể đáp ứng tốt nhu cầu sinh sống của 7.000 đến 8.000 cư dân, đồng thời tích hợp đầy đủ các tiện ích như sân chơi, siêu thị, hồ bơi, trường học, không gian sinh hoạt cộng đồng… Nếu áp dụng mô hình tương tự cho một phường tại Quận 4 với 15.000 dân thì chỉ cần 2 khu Sunrise, tương đương khoảng 100.000m² đất, tức chưa tới nửa diện tích đất của phường cũ là đã có thể giải quyết toàn bộ nhu cầu nhà ở. Phần diện tích còn lại, lên đến 200.000m², có thể được sử dụng để mở rộng thêm đường, quy hoạch thành các khu hạ tầng công cộng, công viên, bãi đậu xe, bệnh viện hoặc trường học, góp phần nâng cao chất lượng sống cho người dân và cảnh quan đô thị thành phố.

Việc tái cấu trúc các khu dân cư cũ theo mô hình nhà cao tầng vừa là cách để tiết kiệm đất đai, vừa là con đường để hiện đại hóa đô thị. Thay vì để đất đai bị chia cắt manh mún, kém hiệu quả và kìm hãm tiềm năng phát triển, chúng ta cần chuyển sang mô hình khai thác không gian ba chiều bằng cách mở rộng theo chiều cao, tập trung hóa hạ tầng và đồng bộ tiện ích. Điều này giúp tăng mật độ dân cư một cách hiệu quả, trong khi vẫn đảm bảo không gian xanh, giao thông và tiện nghi sống. Rõ ràng là người dân sẽ được hưởng cuộc sống hiện đại hơn, chính quyền giảm áp lực quản lý và ngân sách hạ tầng, còn nhà đầu tư thì có cơ hội triển khai các dự án bài bản, quy củ.

Một trong những giải pháp để tái thiết đô thị theo hướng nhà ở cao tầng chính là áp dụng mô hình gộp đất vốn đã được nhiều quốc gia áp dụng hiệu quả, giúp giải quyết tình trạng đất đai manh mún và đảm bảo công bằng lợi ích cho các bên liên quan, đặc biệt là người dân đang sở hữu đất.

Gộp đất không có nghĩa là tước đoạt đất của người dân mà là một quá trình tập hợp tự nguyện các thửa đất nhỏ lẻ thành một khu đất lớn để quy hoạch lại một cách đồng bộ, sau đó phân chia lại phần diện tích theo tỷ lệ phù hợp. Các quốc gia như Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore hay Ấn Độ đều đã thực hiện mô hình này từ hàng chục năm trước với các cơ chế linh hoạt để người dân không mất đất mà còn được lợi từ quy hoạch mới.

Một ví dụ điển hình là mô hình Land Readjustment ở Nhật Bản, trong đó người dân đóng góp một phần nhỏ đất (khoảng 30-40%) để dành cho hạ tầng công cộng như đường sá, công viên, trường học. Phần còn lại được quy hoạch lại thành các lô đất vuông vức, có giá trị thị trường cao hơn trước và người dân được nhận lại các lô đất mới này hoặc quy đổi ra giá trị tài sản (căn hộ, tiền mặt…). Nhờ vậy, họ không những không bị thiệt mà còn được hưởng lợi từ quá trình này.

Với TP.HCM, việc áp dụng mô hình gộp đất cần được thiết kế trên cơ sở tôn trọng quyền sử dụng đất hiện hữu, đồng thời tạo cơ chế hấp dẫn để người dân thấy rõ lợi ích. Ví dụ, người dân sau khi gộp đất có thể được lựa chọn hoặc nhận lại phần đất/hệ số diện tích trong khu quy hoạch mới (như căn hộ chung cư, mặt bằng thương mại), hoặc chuyển nhượng cho nhà đầu tư với giá trị cao hơn nhiều so với đất manh mún trước đó. Nhà nước sẽ đóng vai trò điều phối, đảm bảo quy hoạch công bằng, minh bạch và bảo vệ quyền lợi dân cư.

Một trong những lo ngại lớn nhất của người dân là sợ mất đất, mất nhà hoặc bị thiệt thòi về quyền lợi. Tuy nhiên, nếu được tổ chức đúng cách, người dân không những không thiệt mà còn được nâng cấp tài sản và cải thiện chất lượng sống rõ rệt. Lấy ví dụ một hộ dân tại Quận 4 đang sở hữu 50m² đất trong khu dân cư cũ, với giá đất khoảng 100 triệu đồng/m², tổng giá trị tài sản khoảng 5 tỷ đồng. Do nhà ở vị trí trong hẻm, hạ tầng xuống cấp, tài sản này khó bán lại hoặc khai thác hiệu quả. Nếu tham gia gộp đất vào dự án tái thiết theo mô hình cao tầng, hộ dân này đóng góp 30% đất cho quy hoạch hạ tầng (đường, công viên, trường học…), còn lại 35m² được quy đổi thành căn hộ trong khu nhà mới. Với hệ số sử dụng đất cao hơn, phần diện tích này có thể tương ứng với căn hộ khoảng 85–90m² trong chung cư hiện đại, đầy đủ tiện ích. Giá trị căn hộ mới có thể đạt 7,5 đến 8 tỷ đồng, cao hơn giá trị nhà đất cũ rất nhiều, chưa kể khả năng cho thuê hoặc thanh khoản cũng tốt hơn nhiều. Điều quan trọng là người dân không mất quyền lợi, vẫn ở tại chỗ, lại được sống trong môi trường an toàn, văn minh hơn. Nếu được thực hiện minh bạch và truyền thông tốt, người dân không phải là đang hy sinh quyền lợi mà thực tế là được lợi nhờ chuyển đổi tài sản nhỏ lẻ thành giá trị tài sản lớn hơn, đồng thời nâng cao chất lượng môi trường sống.

Để mô hình này có thể triển khai đại trà, TP.HCM nên thí điểm tại một vài phường có điều kiện đặc thù như Quận 4 cũ, nơi diện tích đất nhỏ nhưng mật độ dân cư rất cao và nhu cầu cải tạo là cấp thiết. TP.HCM cần ban hành cơ chế chính sách rõ ràng về quyền lợi của người dân tham gia gộp đất, từ đó tạo sự đồng thuận tự nguyện. Đặc biệt, cần xây dựng cơ sở dữ liệu số hóa đất đai và dân cư để minh bạch hóa quá trình phân chia lại quyền lợi. Đồng thời, cần thu hút các doanh nghiệp bất động sản có năng lực làm đối tác phát triển dự án với cam kết rõ ràng về tiến độ, chất lượng và lợi ích cộng đồng. Trên hết, chính sách này cần sự tin tưởng, đồng thuận và hợp tác giữa người dân, chính quyền và nhà đầu tư. Dù là mô hình mới nhưng nếu không bắt đầu từ bây giờ, hệ quả của việc trì hoãn sẽ là một thành phố lạc hậu, xấu xí và ngày càng khó khắc phục. Nếu làm đúng và minh bạch, đây sẽ là chìa khóa để TP.HCM vượt qua nút thắt đô thị hiện nay, tạo ra những khu dân cư mới khang trang, hiện đại, tiện nghi và đáng sống hơn cho hàng triệu người dân./.