Câu chuyện đánh thuế bất động sản cứ cân lên đặt xuống hàng chục năm qua và có khả năng vài năm nữa cũng chưa đến hồi kết. Lý do là mục đích của việc đánh thuế bất động sản, vì lý do nào đó, được thảo luận theo một hướng khác, dẫn đến sự mập mờ không rõ ràng, thiếu thuyết phục, không được sự ủng hộ của một bộ phận người dân và các nhóm liên quan.

Đầu tiên chúng ta phải thẳng thắn thừa nhận rằng, mục đích chính của thuế bất động sản là tạo nguồn thu cho ngân sách địa phương chứ không phải để điều tiết nạn đầu cơ bất động sản, càng không phải để giảm giá bất động sản giúp người thu nhập thấp dễ tiếp cận nhà ở. Vì vậy các tranh luận về việc đánh thuế làm tăng hay giảm giá nhà là vô ích. Tương tự, để chống nạn đầu cơ bất động sản hay bất kỳ tài sản nào (bao gồm cả vàng, ngoại tệ) Chính phủ cần nghĩ đến một hệ thống thuế chống đầu cơ nói chung.

Chúng ta biết rằng, thuế bất động sản là thuế thường niên đánh trên giá trị thị trường của các bất động sản, bao gồm nhà, đất và các công trình xây dựng trên đất. Mục đích của thuế bất động sản là tạo nguồn thu cho ngân sách và thường thuộc quyền thụ hưởng của ngân sách địa phương. Nói khác đi, việc đánh thuế bất động sản sẽ tạo nguồn thu cho ngân sách và là một công cụ nhằm tăng cường phân cấp ngân sách cho địa phương. Trên thế giới rất nhiều nước đã áp dụng loại thuế này, bao gồm các nước mới nổi và đang phát triển, kể cả các nước trong khu vực.

Ở Việt Nam, thời gian qua giá trị bất động sản liên tục tăng lên do mở rộng các hoạt động kinh tế và đầu tư cơ sở hạ tầng của nhà nước, tuy nhiên chúng ta vẫn chưa có công cụ để điều tiết phần giá trị tăng thêm này. Ở một số nước, chính phủ thu một khoản thuế gọi là thuế cải thiện (betterment levy) để điều tiết phần giá trị tăng thêm của bất động sản khi nhà nước đầu tư cơ sở hạ tầng, nhờ đó tạo nguồn thu để bù đắp một phần vốn đầu tư của ngân sách. Tuy nhiên thuế bất động sản không phải là thuế cải thiện, không có mục đích thu hồi chi phí vốn.

Theo Luật Đất đai mới 2024, nhà nước sẽ bỏ khung giá đất được ban hành 5 năm một lần và trao quyền cho các địa phương ban hành bảng giá đất hàng năm. Theo dự kiến, bảng giá đất sẽ được điều chỉnh ngày càng tiệm cận hơn với giá thị trường. Điều này khiến nhiều người dân lo ngại khi phải tăng các khoản thuế đất phải nộp cho nhà nước trong các trường hợp như Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hay người dân chuyển mục đích sử dụng đất. Ở góc độ nhà nước, bảng giá đất tăng cũng khiến cho chi phí của các dự án đầu tư công tăng lên. Ví dụ như dự án cải tạo rạch Xuyên Tâm của TP.HCM dự kiến sẽ tăng thêm 7.500 tỉ đồng, từ 9.600 tỉ đồng lên hơn 17.200 tỉ đồng, chủ yếu là tăng chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng khi áp dụng giá đền bù mới theo Luật đất đai 2024. Nói chung, sẽ có nhiều tác động từ sự điều chỉnh bảng giá đất này nhưng ở khía cạnh ngân sách chúng ta thấy rằng nhà nước phải tăng nguồn lực để thanh toán cho chi phí bồi thường giải mặt bằng và các khoản chi phí liên quan khác. Câu hỏi đặt ra là nhà nước lấy tiền ở đâu để tăng bồi thường? Khi không có thuế bất động sản, nhà nước phải tăng thu từ các khoản thuế khác, chẳng hạn như thuế thu nhập (doanh nghiệp và cá nhân), thuế tiêu dùng (như thuế GTGT)… để thanh toán. Hoặc chính phủ có thể đi vay nợ công để thanh toán, dẫn đến áp lực lãi suất cao khiến chi phí vay nợ của người dân và doanh nghiệp cũng tăng lên. Chưa kể, về mặt dài hạn, người dân vẫn phải có nghĩa vụ trả nợ cho các khoản nợ mà chính phủ vay mượn hôm nay. Rốt cuộc thì người dân và doanh nghiệp vẫn là người cuối cùng phải trả cho các hóa đơn đó chứ không tránh được.

Quay lại với câu chuyện đánh thuế bất động sản. Ưu tiên ngắn hạn của chính phủ khi thiết kế chính sách thuế này không nên chú trọng vào nguồn thu ngân sách ngay, thay vào đó cần hướng đến hai mục tiêu quan trọng: (i) tạo nhận thức của người dân về sự tồn tại của chính sách thuế bất động sản; và (ii) hình thành cơ sở dữ liệu về bất động sản và người nộp thuế. Khó nhất là mục tiêu (i) vì đòi hỏi cần có quyết tâm chính trị, phải vượt qua được suy nghĩ về quyền tài sản cá nhân thiêng liêng. Theo các lý thuyết thuế hiệu quả, chúng ta cần thiết kế hệ thống thuế có cơ sở thuế thật rộng nhưng thuế suất thấp để giảm biến dạng hành vi và gây ra các tổn thất phúc lợi vô ích. Nghĩa là, đối tượng đánh thuế bất động sản phải thật bao trùm để đảm bảo giảm động cơ trốn tránh thuế, công bằng và khả thi trong quản lý. Tuy nhiên, nhà nước sẽ đưa ra một ngưỡng miễn thuế cho người dân bằng cách chỉ đánh thuế trên một tỉ lệ giá trị bất động sản nhất định, chẳng hạn 50%. Như vậy, thay vì đề xuất và tranh cãi nên đánh thuế cho căn nhà thứ nhất hay thứ hai, nhà nước sẽ miễn 50% giá trị tài sản, bất kể căn nhà thứ nhất hay thứ hai. Tỉ lệ giá trị chịu thuế này cũng sẽ loại bỏ tranh cãi về việc chỉ nên đánh thuế trên phần giá trị tài sản vượt một mức tuyệt đối nào đó, ví dụ 700 triệu hay 2 tỉ đồng như một số đề xuất từng có trước đây. Trong bối cảnh giá bất động liên tục tăng và lạm phát, việc quy định ngưỡng đánh thuế tuyệt đối sẽ khiến chính sách mau lỗi thời và phải điều chỉnh theo một quy trình chính sách và chính trị phức tạp. Như vậy, ví dụ một bất động sản trị giá 1 tỉ đồng thì giá trị chịu thuế chỉ là 500 triệu đồng.

Ngoài tỉ lệ chịu thuế, ban đầu nhà nước cũng chỉ nên tính một mức thuế suất thấp, chẳng hạn như 0,01%. Liên quan đến thuế suất, nhà nước có thể áp dụng một hệ thống thuế suất lũy tiến để cải thiện công bằng dọc. Theo ví dụ đơn giản, khoản thuế hàng năm mà một người có bất động sản trị giá kê khai 1 tỉ đồng phải nộp cho nhà nước là 50 nghìn đồng ứng với tỉ lệ chịu thuế 50% và thuế suất 0,01%. Rõ ràng con số 50 nghìn đồng đối với một người sở hữu bất động sản trị giá 1 tỉ đồng không thể xem là gánh nặng thuế quá mức. Thuế suất hiệu dụng trong trường hợp này chỉ là 0,005%, một mức rất thấp so với suất sinh lợi hàng năm của việc sở hữu bất động sản. Mức thuế phải nộp quá thấp, người dân không đáng để phản đối và dần hình thành một ý thức tuân thủ thuế, tức đạt được mục tiêu (i) như đã nói. Ngoài ra, nghệ thuật thiết kế thuế ở đây chính là hệ thống thuế suất hai tầng, giúp phân quyền phân nhiệm giữa cơ quan lập pháp và hành pháp. Cơ quan hành pháp sẽ quyết định tỉ lệ giá trị chịu thuế, còn cơ quan lập pháp sẽ quyết định thuế suất.

Hàng năm, mọi người dân có bất động sản phải thực hiện việc khai thuế. Việc khai thuế này là cơ sở để đảm bảo chứng minh quyền sở hữu của họ đối với bất động sản. Trên thực tế có nhiều mảnh đất “vô chủ” bỏ hoang lâu ngày không được giao dịch, nhà nước thiếu thông tin về người sở hữu tài sản. Khi đánh thuế, các ông chủ này sẽ xuất hiện, làm tăng tính minh bạch của tài sản và góp phần chống tham nhũng. Trên phương diện kinh tế, việc đất đai bỏ hoang là một sự lãng phí nguồn lực không nhỏ. Chính phủ thường cho rằng nguồn lực trong dân còn rất nhiều, thì đây chính là cơ chế để đưa nguồn lực đó vào khai thác và sử dụng. Hơn nữa, chính sách thuế này còn giúp minh bạch hóa quyền sở hữu của bất động sản và cũng là cơ chế để nhà nước bảo hộ quyền tài sản cho người dân. Điều này giúp đạt được mục tiêu (ii). Người dân cũng được trao quyền tự xác định và công bố giá trị bất động sản của mình. Bởi vì theo logic hợp lý thì không ai biết rõ về giá trị tài sản của mình hơn mình. Tuy nhiên, vì mục đích giảm bớt trách nhiệm thuế, nhiều người sẽ nghĩ rằng họ nên khai thấp giá trị bất động sản của họ xuống. Vấn đề này không có gì khó để xử lý vì nhà nước giữ quyền định giá lại tài sản trong trường hợp cần thiết. Tuy nhiên, nhà nước nên tuyên bố rõ ràng rằng, mức giá người nộp thuế kê khai sẽ là cơ sở tính mức bồi thường khi nhà nước thực hiện thu hồi đất. Cơ chế này sẽ góp phần minh bạch hóa giá thị trường bất động sản, tăng hiệu quả quản lý thuế nói chung, trong đó có thuế thu nhập từ các giao dịch bất động sản, tránh tình trạng “hai giá” như thời gian qua.

Quá trình này có thể mất 5 năm hoặc thậm chí lâu hơn nhưng mục đích dài hạn của chính sách thuế này như đã nói sẽ đạt được. Ở khía cạnh phân cấp ngân sách, nó giúp cho các địa phương chủ động tạo nguồn thu ngân sách đáng kể để tài trợ cho các nhu cầu chi tiêu của địa phương mình, chẳng hạn như đầu tư cơ sở hạ tầng, đường xá, đô thị… tránh quá phụ thuộc vào trợ cấp của trung ương. Khoản thu này cũng có thể dùng để tái phân phối, tài trợ cho doanh nghiệp đầu tư vào nhà ở xã hội hoặc hỗ trợ cho các nhóm yếu thế tiếp cận nhà giá rẻ.

Người dân lo ngại thuế này sẽ là thuế chống thuế. Rõ ràng lo ngại này là có cơ sở. Nước ta đã chuyển sang nền kinh tế thị trường gần 4 thập niên kể từ khi khởi xướng, đến lúc cần mở rộng tư duy sử dụng công cụ thuế để điều tiết nền kinh tế thay cho các công cụ hành chính. Đến lúc nhà nước cần “thuế hóa” các khoản “thu tiền” liên quan đến đất đai hiện nay nhằm đảm bảo tính minh bạch và tuân thủ nguyên tắc của thuế khóa. Hiện nay một số khoản thu ngân sách quan trọng nhưng lại không có danh chính “thuế”, trong đó có khoản thu tiền sử dụng đất. Theo dự toán ngân sách nhà nước năm 2024, khoản thu tiền sử dụng đất trong năm lên đến 226.833 tỉ đồng, chỉ sau hai khoản thuế lớn là thuế GTGT và thuế TNDN nhưng lớn hơn nhiều so với khoản thuế thu nhập cá nhân hay thuế tiêu thụ đặc biệt. Đây rõ ràng là một gánh nặng thuế không nhỏ đối với người dân và doang nghiệp.

Theo Luật Đất đai 2024, tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải nộp cho nhà nước trong các trường hợp như Nhà nước giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất và một số trường hợp khác theo theo quy định của pháp luật. Các khoản thu tiền sử dụng đất này thường là khoản thu một lần và không bền vững. Đến lúc nên cân nhắc bỏ các khoản “thu tiền” này và thay bằng hệ thống thuế bất động sản theo thông lệ thuế quốc tế. Trong các khoản thu tiền sử dụng đất, đáng bỏ hơn cả là khoản thu tiền chuyển mục đích sử dụng đất. Đây là khoản thu khá lỗi thời và rất bất cập, hạn chế quyền lợi của người sử dụng đất, nhất là nông dân. Cũng giống như việc đánh thuế bất động sản, việc bỏ khoản thu như vậy cũng đòi hỏi quyết tâm chính trị không nhỏ.