Giai đoạn 2022–2024 chứng kiến nhiều biến động đáng kể trong thị trường giao dịch bất động sản nhà ở tại Việt Nam, đặc biệt là phân khúc chung cư và nhà ở riêng lẻ. Những thay đổi này phản ánh rõ nét ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế vĩ mô, chính sách tín dụng và tâm lý thị trường.

Cụ thể, quý II/2022 là thời điểm bùng nổ với 69.079 giao dịch, đánh dấu mức cao nhất trong giai đoạn này. Đây là kết quả của sự phục hồi mạnh sau đại dịch, khi nền kinh tế mở cửa trở lại, cùng với lãi suất vay mua nhà vẫn ở mức tương đối thấp, tạo điều kiện thuận lợi cho cả người mua để ở và nhà đầu tư.

Tuy nhiên, ngay sau đó, thị trường rơi vào xu hướng suy giảm mạnh, chỉ còn 14.349 giao dịch trong quý IV/2022 – mức giảm tới gần 80% so với quý II. Sự sụt giảm đột ngột này bắt nguồn từ chính sách siết chặt tín dụng, tăng lãi suất ngân hàng và tâm lý lo ngại của nhà đầu tư trước những biến động kinh tế toàn cầu.

Bước sang năm 2023, thị trường ghi nhận sự phục hồi nhẹ trong quý I với 39.133 giao dịch, tuy nhiên xu hướng giảm dần vẫn chiếm ưu thế. Quý IV/2023 chỉ đạt 27.590 giao dịch, phản ánh sự thận trọng kéo dài của cả người mua lẫn chủ đầu tư, trong bối cảnh kinh tế chưa thực sự ổn định, lãi suất vẫn duy trì ở mức cao và nguồn cung bất động sản có dấu hiệu chững lại.

Dù vậy, năm 2024 cho thấy những tín hiệu tích cực hơn. Quý I đạt 35.853 giao dịch, tăng so với cuối năm 2023, và đến quý III, con số này tiếp tục tăng lên 38.398. Mức tăng ổn định cho thấy niềm tin thị trường đang dần được khôi phục, phần nào nhờ vào các chính sách điều hành linh hoạt hơn của Nhà nước, như nới lỏng tín dụng cho vay mua nhà, giảm lãi suất điều hành và thúc đẩy đầu tư công.

Tổng thể, biến động giao dịch trong ba năm qua phản ánh một chu kỳ thị trường điển hình với giai đoạn phục hồi – suy thoái – hồi phục trở lại, đồng thời cho thấy mức độ nhạy cảm của thị trường bất động sản Việt Nam trước các yếu tố chính sách và kinh tế toàn cầu. Sự hồi phục gần đây là một tín hiệu tích cực, tuy nhiên để đảm bảo tính bền vững, thị trường vẫn cần sự ổn định dài hạn về pháp lý, tín dụng và nguồn cung.

Chính sách hỗ trợ vay mua nhà – Động lực mới cho thị trường bất động sản

Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam đang dần phục hồi sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, chính sách hỗ trợ vay mua nhà cho người trẻ được kỳ vọng sẽ trở thành một trong những động lực thúc đẩy quan trọng cho sự phát triển bền vững của ngành.

Nhằm hỗ trợ nhóm khách hàng trẻ tuổi – lực lượng có nhu cầu mua nhà cao nhưng khả năng tài chính còn hạn chế, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đã kiến nghị áp dụng mức lãi suất ưu đãi từ 6 – 7%/năm, dành riêng cho người từ 18 đến 45 tuổi lần đầu mua nhà thương mại giá rẻ. Mục tiêu của đề xuất không chỉ là tạo điều kiện để người trẻ tiếp cận nhà ở, ổn định cuộc sống, mà còn giúp giải tỏa áp lực cho các ngành công nghiệp phụ trợ như thép, nhôm, vật liệu xây dựng, vốn đang chịu ảnh hưởng nặng nề từ sự sụt giảm của thị trường bất động sản.

Đến ngày 21/3/2025, Thủ tướng Chính phủ đã chính thức phát động chương trình hỗ trợ vay mua nhà cho người trẻ, đánh dấu một cột mốc quan trọng trong chính sách nhà ở xã hội. Chương trình có sự tham gia của 9 ngân hàng thương mại, với tổng gói tín dụng đăng ký dao động từ 45.000 đến 55.000 tỷ đồng, lãi suất ưu đãi 6–7%/năm và thời hạn vay lên tới 15 năm. Đây là điều kiện vay rất cạnh tranh so với mặt bằng lãi suất hiện nay, giúp giảm đáng kể gánh nặng tài chính cho người mua nhà.

Phân tích và đánh giá

Chính sách này được đánh giá là bước đi chiến lược và kịp thời, mang lại nhiều lợi ích đa chiều:

  • Đối với người mua nhà, đặc biệt là người trẻ, đây là cơ hội hiện thực hóa ước mơ an cư, trong bối cảnh giá nhà vẫn ở mức cao so với thu nhập bình quân.
  • Đối với thị trường bất động sản, việc kích cầu từ nhóm khách hàng trẻ sẽ giúp cải thiện thanh khoản, thúc đẩy lượng giao dịch, qua đó tạo động lực phục hồi cho toàn ngành.
  • Về mặt kinh tế vĩ mô, chính sách này còn góp phần khơi thông dòng chảy tín dụng, thúc đẩy hoạt động sản xuất của các doanh nghiệp trong chuỗi cung ứng xây dựng, từ đó tạo hiệu ứng lan tỏa tích cực cho tăng trưởng kinh tế.

Tuy nhiên, để chính sách phát huy tối đa hiệu quả, cần có sự giám sát chặt chẽ trong quá trình triển khai, đảm bảo vốn vay đến đúng đối tượng thụ hưởng, đồng thời cần đồng bộ hóa với các chính sách phát triển nhà ở giá rẻ, quỹ đất và quy hoạch đô thị phù hợp.

Dự báo xu hướng thị trường bất động sản trong thời gian tới

Với những chính sách hỗ trợ mạnh mẽ từ Chính phủ, thị trường bất động sản Việt Nam được kỳ vọng sẽ có sự phục hồi rõ rệt trong giai đoạn 2025-2026. Một số xu hướng đáng chú ý có thể xảy ra:

  • Gia tăng nhu cầu mua nhà ở phân khúc giá rẻ và trung cấp: Chính sách hỗ trợ lãi suất vay mua nhà với mức ưu đãi 6–7%/năm được kỳ vọng sẽ gỡ bỏ rào cản tài chính cho người trẻ – nhóm chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu dân số và có nhu cầu nhà ở cao tại các đô thị như TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng… Điều này sẽ thúc đẩy sự sôi động trở lại của phân khúc chung cư thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội, vốn đã trầm lắng trong nhiều năm do mất cân đối cung – cầu và chi phí xây dựng tăng cao.
  • Doanh nghiệp bất động sản tập trung phát triển các dự án phù hợp với đối tượng trẻ: Trước tín hiệu rõ ràng từ chính sách mới, các doanh nghiệp bất động sản có khả năng sẽ điều chỉnh chiến lược sản phẩm, ưu tiên phát triển các dự án có mức giá hợp lý, diện tích vừa phải nhưng tối ưu công năng sử dụng. Những dự án hướng đến khách hàng trẻ, có thiết kế linh hoạt, tiện ích vừa đủ, giá bán trong khoảng khả năng chi trả 1,5–2,5 tỷ đồng có thể sẽ trở thành trọng tâm của thị trường giai đoạn tới.
  • Sự phục hồi của ngành vật liệu xây dựng và xây dựng hạ tầng: Việc kích cầu mua nhà sẽ kéo theo sự gia tăng trong hoạt động đầu tư xây dựng, đặc biệt là đối với các dự án nhà ở đại chúng. Điều này sẽ mang lại tác động lan tỏa tích cực cho các ngành công nghiệp phụ trợ như sản xuất thép, xi măng, gạch, kính, nhôm… đồng thời hỗ trợ giữ ổn định việc làm và tạo đà phục hồi cho chuỗi giá trị xây dựng đang chịu áp lực suy giảm trong hơn hai năm qua.
  • Tác động lan tỏa đến nền kinh tế vĩ mô: Bất động sản là ngành có tính liên kết cao với hơn 40 ngành nghề khác, đóng vai trò như một “đầu kéo” cho tăng trưởng kinh tế. Khi thị trường bất động sản khởi sắc trở lại, dòng tiền sẽ được kích hoạt, thúc đẩy tiêu dùng, đầu tư, gia tăng thu ngân sách và góp phần tích cực vào tăng trưởng GDP. Đồng thời, việc người dân ổn định chỗ ở cũng là tiền đề để nâng cao chất lượng sống và năng suất lao động trong dài hạn.

Tóm lại, chính sách vay ưu đãi dành cho người trẻ, kết hợp với những tín hiệu phục hồi tích cực của thị trường trong năm 2024, đang mở ra triển vọng tăng trưởng rõ rệt cho ngành bất động sản Việt Nam trong thời gian tới. Đây là cơ hội quan trọng để khơi thông dòng vốn, gia tăng giao dịch và củng cố niềm tin thị trường.

Tuy nhiên, để đảm bảo đà phục hồi diễn ra theo hướng bền vững và lành mạnh, các cơ quan quản lý cần giám sát chặt chẽ quá trình thực thi chính sách, đảm bảo vốn vay đến đúng đối tượng có nhu cầu thực, đồng thời ngăn chặn các hành vi đầu cơ, đẩy giá gây bất ổn thị trường. Một hệ sinh thái bất động sản phát triển ổn định sẽ không chỉ giúp người dân an cư mà còn tạo nền tảng vững chắc cho tăng trưởng kinh tế dài hạn.